Revenus locatifs : quel régime fiscal choisir?

29. janvier 2020

Régime micro ou le régime réel? Si vous faites parti des français qui investissent dans l'immobilier locatif à titre non professionnel pour arrondir vos fins de mois, il est parfois compliqué de s’y retrouver entre les differents régimes fiscaux en place.

Choix du régime fiscal : location meublée ou location vide ?

La typologie de votre bien défini votre imposition

Louez-vous votre bien meublé ou vide ? Votre imposition dépend du type de location.

  • En effet, si vous louez votre appartement vide, vous relevez de la fiscalité des revenus fonciers.
  • À l’inverse, les propriétaires d’un bien meublé sont imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
  • Je loue mon bien vide: quel régime fiscal choisir ?

    Vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000€ : le régime du micro-foncier

    Le régime du micro-foncier dépend de vos revenus fonciers annuels. Il n’est possible d’en bénéficier que lorsque ces derniers sont inférieurs à 15 000€. Ce régime permet une déduction forfaitaire de 30% des revenus fonciers bruts.

    Exemple: Lorsque vous déclarez 500€ de loyers, vous êtes imposé sur 350€ uniquement.

    • Ce régime ne demande pas de connaissances fiscales particulières.
  • Après abattement, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) à hauteur de 17,2%.
  • L’abattement de 30% est représentatif des charges supportées dans l’année. Cela suppose donc que vous ne pouvez pas déduire d’autres charges. Il est donc tout particulièrement intéressant lorsque les charges à supporter sont faibles.

    Dès lors, si elles sont supérieures à l’abattement de 30% du micro-foncier, vous avez tout intérêt à opter pour le régime réel.

    Vos revenus fonciers sont supérieurs à 15 000€ : le régime foncier au réel

    Ce régime fiscal est obligatoire dès lors que vos revenus annuels sont supérieurs à 15 000€. Il peut également être choisi s’ils ne dépassent pas ce seuil mais que les dépenses supportées sont importantes ou du moins supérieures à 30%.

    En effet, le régime permet la déduction de vos loyers de nombreuses charges (frais de gestion, diagnostics, travaux d’amélioration, intérêts d’emprunt…).

    Plus vous déduisez de charges, moins vous payez d’impôt sur vos revenus fonciers.

    Deux situations peuvent se présenter :

    • Si vous enregistrez un bénéfice, les sommes relèvent de l'impôt sur le revenu
    • Si vous enregistrez un déficit, vous pouvez l'utiliser pour diminuer votre fiscalité

    Selon son montant et selon qu’il est induit par les intérêts d’emprunt ou les autres charges, le déficit peut être imputable sur vos autres revenus de l’année, et/ou sur les revenus des années suivante pour l’excédant.

    Régime fiscal
    Micro-foncier bien non meublé
    Régime réel bien non meublé
    Plafond
    15 000€
    -
    Base d’imposition
    Forfaitaire 70% des loyers hors charges
    Bénéfice réel = loyers – frais et intérêts
    Prélèvement sociaux
    17.2%
    17.2%
    Déclarations
    Formulaire 2042
    Formulaire 2042 et 2044
    Catégories de revenus
    Revenus fonciers
    Revenus fonciers
    Avantages
    Déclaration simplifiée Intéressant si faibles charges
    Intéressant si charges et intérêts d’emprunts importants

    Le régime réel présente un inconvénient : il doit être maintenu pendant 3 années.

    Je loue mon bien meublé : quel régime fiscal choisir ?

    Contrairement aux locations « nues », les revenus des locations meublées entrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

    Il est d’ailleurs indispensable de séparer les revenus des locations nues des locations meublées. En location meublée, deux possibilités s’offrent à vous.

    Vos revenus locatifs sont inférieurs à 70 000€ : le régime micro-BIC

    Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si les loyers annuels sont inférieurs à 70 000€ (total des loyers incluant les provisions pour charges). Son principal intérêt réside dans sa fiscalité simplifiée.

    • Un abattement forfaitaire de 50% est appliqué sur les revenus bruts meublés.

    En contrepartie, le propriétaire du bien ne peut déduire aucune charge réelle. Après abattement, les revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS…) à hauteur de 17,2%.

    Exemple: Pour 30 000€ de recettes annuelles perçues, seulement la moitié, soit 15 000€ de bénéfice, est imposable.

    Vos revenus locatifs sont supérieurs à 70 000€ : le régime BIC réel

    Le régime BIC réel s’applique si les loyers annuels sont supérieurs à 70 000€ (pour une location meublée classique) ou si vous considérez qu’il est plus à votre avantage. L’intérêt de la location meublée au réel est d’amortir la valeur du logement et des meubles.

    En plus de l’amortissement, toutes les charges engagées sont déductibles.

    L’inconvénient de ce régime réside dans les formalités déclaratives. En plus des formalités d’enregistrement la première année, il convient de remplir un bilan annuel des recettes et des charges qui peut nécessiter l’intervention d’un comptable, et donc de frais complémentaires.

    Régime fiscal
    Micro-BIC bien meublé
    Régime réel bien meublé
    Plafond
    70 000€
    -
    Base d’imposition
    Forfaitaire 50% des loyers charges incluses
    Bénéfice réel = loyers hors charges – frais et intérêts - amortissement
    Prélèvement sociaux
    17.2%
    17.2%
    Déclarations
    Formulaire 2042CPRO
    Formulaire P0i Formulaire 2031 et annexes 2033, Formulaire 2042CPRO
    Catégories de revenus
    Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
    Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)
    Avantages
    Déclaration simple et rapide
    Permet d’effacer l’impôt dans 9 cas sur 10

    Vous l’aurez compris, le choix de votre régime fiscal se fait au cas par cas. Il est fortement conseillé de faire vos calculs afin d’estimer le régime le plus intéressant en fonction de votre situation.

    Si vous engagez des travaux ou que vous supportez des charges plus élevées, c’est généralement le régime réel qui est le plus intéressant !

    Quelle imposition pour mes revenus locatifs?

    Après déduction des charges réelles (régime réel) ou d’un abattement forfaitaire (régime micro), les revenus sont soumis au barème progressif de l’impôt et aux prélèvement sociaux à un taux de 17,2%.

    Pour en savoir plus, découvrez notre Guide Impôts 2020